房地产企业开展纳税筹划工作的税收关(三)
第一道关:营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面当然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交5％，一交易完就要交5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在5％大家交都没有什么怨言。为什么没有什么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，你这个房子是100万建造的，95万卖出去照样也交5％，它不考虑你的成本。但是这100万成本的房子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎，所以这5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的利润率下降，这5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5％的负担越来越明显。不过好在在以票控税大的环境下，房地产企业在这个环节的工作做得都很漂亮，基本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。
第三道关:企业所得税关。企业所得税我们现在的税率是多少我想提问，33对不对，就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交多少钱的所得税，多少万？100万的利润要交多少所得税？33万。很多老板都这么认为实际上绝对不只，至少40万。这就是中国一个滑稽的税制，表面上给你33％，但是征你的时候至少是40万。为什么？大家肯定问为什么，因为有很多费用税务局不同意你在税前列支，比如说工资超支。现在全国规定每人每月的工资是800块钱，就是交所得税的时候，你现在付800块钱一个工人给你干活，没人给你干活，比如说一个员工一个月你拿走5000块钱，这个员工一个月就超支4200，一年就超支5万块，他多拿5万块，按照《税法》规定多拿5万块，老板就要为他补交33％的所得税，33％的企业所得税，他个人还要交个人所得税，企业的所得税是多少？就是33％。这33％就是在你会计利润的基础上加上去的，给你硬加上去的，所以你统计结果出来发现，你100万的利润被他拿走将近40万块钱，肯定是这样的，全国都是这样的，工资、招待费、白条、罚款、滞纳金，不合理的票据，不合理的票据多了，你票据开的内容不对也不让税前列支。比如说到清华学习，培训费不让税前列支，培训费必须要进教育经费，有很多的费用不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学习，我发生的招待费也是为企业打下基础，但是税务局不承认，你超支不行，大家跟税务局打交道都知道，税务局也不是无理的，有法律依据，确实是不让的。所以所得税在你把公司的钱往家拿的前两个环节里面，所得税就把你的利润拿走一小半，就是40％。
第四道关:个人所得税关。房地产企业个人所得税主要是对三种人的征收所得税。第一在职职工要依法每月代扣工资薪金个人所得税；第二公司的个人股东，公司的个人股东凡是报销的与个人有关的费用，借款不还的，一律要按照《税法》的规定代扣代缴20％的个人所得税。刚才我讲了房地产第二类人就是房地产企业个人股东，财税2003 158号文件，这个文件是自1993年个人所得税法修订以来，发布的配套政策最严厉的一个，长期以来我们个人所得税的征收重点都是按照个人所得税的法的规定征收的，形成一个本末倒置的征收管理格局。个人所得税法1980年引入到中国以来，本来个人所得税法从立法的原意来讲是调节居民收入的，特别是要调节超富人的收入，来形成国家的税款，补贴给穷人的。所以个人所得税在西方国家有一个美誉，叫“罗宾汉税种”，罗宾汉在西方是什么样的人物呢？是一个家喻户晓的杀富济贫的人物，那么他把它比喻成罗宾汉，个人所得税跑到你家里把你的财产以税收的形式收走然后给穷人走，它的性质跟罗宾汉差不多。但是到了中国以后就不叫罗宾汉了，用我们的行话讲它叫宾汉罗，什么叫宾汉罗？颠倒了，专门收在职职工的钱，然后交给国家。去年我们收了个人所得税15000亿，减到银行利息个人所得税300多亿，还剩1100多亿，1100多亿，900多亿来自工资薪金所得，入库数据很好说明个人所得税没有很好发挥它调节穷人、富人收入差距的作用。那么这个问题已经引起中央领导高度关注，特别做了批示，要求财政部和税务总局尽快地制定对高收入人群征税详细的计划，并且要把这个计划尽快地落实。我在这里可以坦率地告诉大家158号文件就是中央领导督促办的第一个文件，马上大家还会陆陆续续看见关于体育明星，关于演艺明星关于征收个人所得税的通知，很快陆陆续续会下发。在下发具体高收人群文件之前，据调查目前主要是个人股东的收入要明显得高于打工的收入，这也是体现本届政府，因为温家宝总理就职的时候，在就职演说里面说就要调节几个关系，包括东部与中西部，城乡居民收入差距这几个方面，这就体现了政府执政方针政策。如果政策法规都不懂，筹划就筹划不来，关于报销问题。除个人独资企业、合伙企业以外的个人投资者，就是房地产企业大多数都是有限责任公司，有限公司的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出，及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利配，依照利息、股息、红利所得项目记征个人所得税。同时上述支出还不允许在所得税税前扣除，大家知道为什么100万的利润交40万的所得税，因为你报销的费用也不承认，所以你的利润就虚真了，税务局讲本身这个钱就应该是个人承担，不应该拿到公司去报，这样导致税务部门和个人在理解利润指标上的差异，所以税收负担当然在你的心目当中也就加重了。
